这篇文章的诞生是个偶然，就连我自己也没想到只是一次陪朋友看房的经历，竟然能让我「参透」如此重要的秘密。
买房，是人生中的标志性事件。在此之前，你有可能是租房，也有可能住在自己的父母家，或是在亲戚朋友家借住。当完成买房这个动作后，才真正意义上有了自己的居所，也在一定程度上象征着「独立」。
因此，对于大部分人来讲，买一套自己的房子是一件非常重要的事，尤其是自己居住的，毕竟在未来相当长一段时间，自己的生活都要围绕这套房展开了。
上周末，陪一个朋友去看房。他的目标是选一套两居室，小两口带一个孩子住。对于这套自住的房子，他希望交通便利、逛街方便、相应配套设施完善，这样的房子如果在市中心肯定价格不菲，于是他将目标定在了城区与近郊的临界区域，一些商业综合体也喜欢选在这里，毕竟用地成本会相对节约不少。
在看了几个楼盘后，我们最终将确定为候选目标，也就是在这里，我「顿悟」了，突然明白了几乎所有商业的逻辑和本质。（文末附看房彩蛋）
所有生意都是「流量生意」
房地产做的是什么生意？放心，答案肯定不是房地产。
所有的房开商其实都是「经营流量」的高手，只不过他们经营的不是运营商的数据流量，而是价值更高的人流量。
从房开角度看，有几种典型的流量聚集器：
- 商圈：逛街几乎是现代人都有的习惯，尽管电商崛起曾让一大批传统百货陷入亏损，仍然阻挡不了人们对于逛街的向往。更加注重客户体验的购物中心们纷纷增加美食、娱乐等实体项目，让逛街成为享受，更是成为一种生活方式。于是，靠近城市核心商圈的楼盘通常价格不菲，原因就是方便逛街。
- 学校：学区房是非常典型的房地产市场衍生品。由于教育导致阶层固化，家长们千方百计让孩子不输在起跑线上，然而城镇化的速度远远超过教育资源的增长速度，优质的学校和老师总是稀缺资源，城市教育资源必然分配不均。一些所谓的优质中小学、甚至幼儿园都能成为周围房价节节高升的重要卖点。早在2015年，北京金融街的学区房就曾被炒到40万/平米。
- 医院：“看病难，难于上青天”，在医疗资源分配不均的今天，尤其是在一些大中型城市，如果家离医院很远，几乎要全家出动才能搞定排队挂号、取药、打针、住院等一系列繁复的流程，医院也成为房开商争相争夺的战略资源。在北京、上海、广州、深圳等一线城市，医疗配套早已成为房开商的常规宣传点，哪怕是个社区医院，总好过那些周边没有医疗设施的楼盘。
- 景观：“海景房”、“湖景房”、“江景房”、“河景房”，江河湖海皆可生财；“山景房”、“园景房”、“湾景房”、“林景房”，自然人文都能涨价。近日，网上甚至热炒台湾惊现“佛景房”，成功碾压所有自然景观房。通常来讲，离景观中心越近，景观房的价格也就越高，甚至有时景观中心区域的房价可能高出所在楼盘均价的20%左右。
其实不论是商圈、学校，还是医院、景观，这些区域的房地产市场本质上都是在「蹭流量」。利用这些先天形成的「流量聚集器」很容易在开盘时拿到一个好价格，当这些入驻的人口反向又为这些区域带来新的流量时，二期、三期开盘后还可以争取到更高的溢价。
事实上，房地产只是众多「流量经济」中的一种，学术界对于流量经济的定义是——
流量经济是指一个区域以相应的平台和条件，吸引区外的物资、资金、人才、技术、信息等资源要素向区内集聚，通过各种资源要素的重组、整合来促进和带动相关产业的发展，并将形成和扩大的经济能量、能极向周边地区乃至更远的地区辐射。
理解了这个定义，商业界的很多现象都好理解了。
- 街区的门面价格为什么会“两头贵、中间便宜”？
- 为什么广告商要找明星、网红代言？
- 为什么传统媒体近年来哀鸿遍野、新媒体却欣欣向荣？
类似的问题还有很多，价值差异本质上都在于流量的数量和质量。我们甚至可以说，「一切生意都是流量生意」。唯一的区别在于，流量有基于空间的、基于时间的以及基于内容的。
没有流量，那就「创造流量」
如果没有流量怎么办？毕竟无论商圈、学校还是医院、景观，这些资源都是稀缺的，分布也是不均匀的，真正能够获得流量红利的只有少数人。
更多人怎么办？答案也很简单——「创造流量」。
- 所以才会有些房开不惜代价斥巨资开发城市公园、商业街区、私立学校、高级医院，只有建立起自己的“流量源”，才会吸引更多人来买房、才会让流量变现去建立更多的流量源。
- 所以才会有传统媒体在守成不足的情况下，不断开疆拓土，在互联网上建立自己的新媒体矩阵。他们明白人们的注意力已经由传统媒体转移到新兴媒体中，只有在移动互联网上建立自己的阵地才顺应潮流、才符合人们的阅读习惯。
- 所以才会有越来越多的传统百货不断尝试各种体验经济，在卖场里融入电影、游戏、餐饮等体验经济的元素。他们了解只有抓住人们的眼睛、手脚和嘴巴，才会有人愿意来线下商业购物消费、才会形成流量聚集器。
- 所以才会有直播行业的火爆，一群群的红男绿女戴着「网红」的头衔在屏幕前尽兴表演，他们唱歌、跳舞、讲段子、侃大山，为了博君一笑使尽浑身解数，他们知道吸引足够的眼球才会有人买单，才会有人帮他们“实现梦想”。
所以说到底，流量才是商业世界最值钱的资源。明白了这个道理，我才懂得做生意就是做流量，在流量面前，一切所谓的商业模式都是纸老虎。
至于怎样才能让流量转化成交易，那是另一个话题，下回再聊。
好了，现在我们聊一聊本文开始讲的那个彩蛋。
售楼小哥带我们看了几套房以后，口若悬河、滔滔不绝地讲着区位优势、投资价值、交通便利、居住环境……BlaBla~讲到high点时我已经分明看到嘴角泛起的白沫。
我终于忍不住打断他，指着窗外不远那片山上……一座座看起来年代久远的老坟，问到：那是什么情况？
他几乎毫不犹豫地回答：这地儿风水好啊！
我终于见识了房地产全新单品——坟景房。我幽幽跟他说，“下回你这样跟客户介绍，本公司开发的是全球独一无二的房地产终身解决方案，不仅管好你的生前，还能安排好的你生后~”
（完）
今
句
过去没有电视和互联网，我们和古人一样，看自己的身体，看天空的星星，看同桌的姑娘，在简单中发现复杂的细节和普遍的规律。
——《十八岁给我一个姑娘》
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